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　　黄埔星河·盛世禧悦重磅推出限时购房福利，全场房源可享98折优惠，优惠期限有限，先到先得，错过再无！对于预算有限、追求高性价比的刚需置业者，或是想扎根科学城、享受优质配套的购房者而言，此次限时钜惠无疑是入手好时机，既能降低购房成本，又能锁定核心优质房源，轻松实现安家科学城的梦想。

　　【拿地时间】：项目前身为黄埔荷村旧改项目，荷村旧改于2018年启动，由星河集团操盘统筹，经过多年精心规划与建设，如今已正式开盘销售，成为科学城云埔板块备受关注的新盘项目，也是星河布局黄埔旧改的重要力作之一。

　　【占地面积】：约12万方，整体规模适中，既能打造丰富的社区配套，又能保证居住的舒适度，避免大型社区的拥挤感，为业主营造宽松惬意的居住氛围。

　　【建筑面积】：约58万方，涵盖住宅、商业、教育、休闲等多种业态，是一个集居住、购物、教育、娱乐于一体的综合性大型社区，满足业主多元化的生活需求。

　　【绿化率】：35%，遵循生态宜居的设计理念，社区内规划大面积绿化景观，搭配四季植被，打造步移景异的园林环境，让业主在家就能享受自然清新，提升居住幸福感。

　　【总户数】：首开区569户，首开房源体量适中，户型设计贴合刚需需求，既能保证社区居住的私密性，又能快速形成成熟的居住氛围，后期居住体验更有保障。

　　【物业管理】：星河智善生活，作为星河集团旗下专属物业服务品牌，拥有丰富的物业管理经验，专注于为业主提供精细化、人性化的物业服务，全方位守护业主的日常生活。

　　【配建设施】：54班九年一贯制学校、双幼儿园、规划公园、商业，配套完善且全面，从教育到休闲、购物，一站式解决业主生活所需，无需奔波就能享受便捷生活。

　　理由一：学区加持，12年优质教育无忧。项目自带双幼儿园+54班玉岩九年一贯制学校，在家门口就能完成从幼儿园到初中的一站式教育，省去接送烦恼，让孩子在优质教育环境中成长。

　　理由二：自带大型商业，填补片区空白。项目规划3.3万方大型商业+3000㎡商业街，下楼就能满足购物、餐饮、娱乐等需求，彻底解决云埔板块缺乏大型商业的痛点，提升生活便捷度。

　　理由三：新规户型，使用率近100%。作为科学城首个全面采用建筑新规设计的项目，户型利用率极高，花更少预算就能享受更宽敞的居住空间，性价比远超同板块其他楼盘。

　　理由四：品牌开发商，置业更有保障。星河控股实力雄厚，财务健康，连续3年获得3A信用评级，无债务风险，旗下商业运营能力突出，为项目后期运营和业主权益提供坚实保障。

　　理由五：科学城核心板块，潜力可期。项目位于科学城云埔板块，产业云集、人才汇聚，政府重点扶持，城市配套不断升级，无论是自住还是后期置换，都具有较高的价值潜力。

　　星河控股成立于1998年，是一家多元化发展的大型企业集团，业务涵盖产业运营、城市更新、地产开发、商业管理等多个领域，深耕地产行业二十余年，经验丰富、实力雄厚。

　　截至目前，星河控股已布局全国30多座城市，总资产超千亿元，连续多年荣获“中国房地产百强企业”称号，全国城市更新企业排名第四，在行业内拥有良好的口碑和影响力。

　　值得一提的是，星河控股是业内少有的“四无”开发商——无上市、无美元债、无表外融资、无金融理财，财务状况健康，抗风险能力突出，在当前房企债务高筑的大环境下，为业主提供了极强的置业安全感。

　　此外，星河旗下拥有全国TOP4的COCO系商业，商业运营经验丰富，能为项目自带商业体提供专业的运营支持，不仅能保障商业配套的顺利落地，还能为社区带来持续稳定的活力，进一步提升楼盘价值。

　　星河·盛世禧悦位于黄埔科学城云埔板块，属于科学城较核心的位置，地处开创大道沿线，是刘村社区荷村旧改项目，与华甫村旧改项目（星河操盘）一同规划，未来将形成成熟的居住集群，居住氛围浓厚。

　　从区域定位来看，项目所在的云埔板块被誉为“黄埔第一街”，是科学城最重要的产业大本营，产业实力雄厚，人口吸引力强，随着板块发展不断提速，项目的区位优势将进一步凸显。

　　交通方面，项目紧邻科学城黄金动脉开创大道，形成“三横四纵十公交”的立体式交通路网，自驾出行十分便捷。北行5公里可直达科学城香雪地铁站，南走接驳广源快速路，可快速抵达金融城、珠江新城等核心区域，满足业主日常通勤和出行需求。

　　此外，项目周边临近京港澳高速、云庆路等交通要道，可快速通达广州各区及周边城市，同时依托科学城6号线号线三条地铁线路，辐射整个科学城及周边板块，出行选择多样，无需担心交通拥堵问题。

　　教育是置业者关注的核心焦点，星河·盛世禧悦在教育配套的打造上极具优势，全方位覆盖从幼儿园到初中的12年优质教育，让家长省心、孩子安心。

　　项目自带两所幼儿园，均为社区内配建，距离住宅区域极近，步行几分钟即可到达，方便家长接送孩子，同时幼儿园环境优美、设施齐全，聘请专业师资团队，为孩子提供启蒙阶段的优质教育，助力孩子健康快乐成长。

　　更值得关注的是，社区内将打造一所54班公立九年一贯制学校，目前已确定引入广州市玉岩学校，预计2026年9月正式开学，这意味着业主子女可优先享受优质的公立教育资源，无需担心学区划分问题。

　　广州市玉岩中学是国家级示范性高中，也是广州第一梯队学校，2024年广州中考黄埔区唯一上700分录取线的高中，还是中科院认定的拔尖人才学校，多年来为全国985、211高校输送了大量优质人才，教育实力雄厚，师资力量强劲，能为孩子的学业发展提供坚实保障。

　　除此之外，项目周边还汇聚了多所优质学校，教育氛围浓厚，无论是学前教育还是义务教育，都能满足业主的多样化需求，让孩子在良好的教育环境中茁壮成长。

　　星河·盛世禧悦周边配套完善，涵盖商业、医疗、休闲等多个领域，距离适中、出行便捷，全方位满足业主的日常生活需求，打造舒适便捷的生活圈。

　　商业配套方面，项目自身规划有约3.3万方大型商业体和约3000㎡商业街，将引入超市、餐饮、影院、零售等多种业态，未来业主下楼就能逛街、吃饭、看电影，享受一站式的购物娱乐体验，彻底解决云埔板块缺乏大型商业的痛点。

　　除此之外，项目周边5公里范围内汇集了萝岗万达、星际云汇、香雪城（在建）等约300万方醇熟商业，同时黄埔山姆已官宣落地，距离项目仅约500米，步行即可到达，业主可畅享全球好物，满足高端购物需求。

　　医疗配套方面，项目10公里范围内拥有3所三甲医院，其中距离规划中的广东省人民医院黄埔院区（三甲）仅2.5公里，沿着开创大道驱车约3-5分钟即可直达，医疗资源优质且便捷，为业主的身体健康保驾护航。

　　日常便民配套方面，项目周边分布有便利店、菜市场、银行、药店等多种便民设施，步行10-15分钟即可到达，无论是日常购物、买菜，还是办理金融业务、就医取药，都十分便捷，无需长途奔波，节省时间成本。

　　星河·盛世禧悦不仅注重周边配套的完善，更在社区内部配套的打造上精益求精，规划了丰富的休闲、娱乐、服务配套，同时配备专业的社区管理服务，为业主打造高品质的居住体验。

　　社区景观与休闲配套方面，项目采用“双园四季八主题”的设计理念，门口规划四大高定主题生活场，社区内部打造四大主题休闲空间，实现“一半公园一半家”的居住愿景，让业主在家就像在度假，每天都能享受自然与休闲的惬意。

　　同时，社区内还规划有户外约3000㎡露营基地、约550㎡酒店式下沉庭院，搭配超甲级写字楼同款外立面、约9.6米高鲲鹏展翅“鲸鱼尾”大门、上海宝格丽同款迎宾水景、安缦酒店同款地面拼花等高端配置，不仅提升了社区的品质感和档次，更让业主感受到尊崇的归家仪式感。

　　休闲娱乐配套方面，社区内规划有9大主题星邻里会所，涵盖健身房、游泳池、儿童游乐区、老年活动中心、棋牌室、阅览室等多种功能区域，满足不同年龄段业主的休闲娱乐需求。无论是年轻人健身锻炼、老年人休闲养生，还是孩子玩耍嬉戏，都能在社区内找到合适的场所。

　　社区管理服务方面，由星河智善生活全程提供物业服务，实行24小时安保巡逻、智能监控覆盖，确保社区的安全性；同时提供精细化的保洁、维修、家政等便民服务，及时响应业主的各类需求，解决业主的生活难题，让业主居住更安心、更省心、更舒心。

　　此外，社区内还规划有社区便利店、生鲜超市等便民配套，进一步提升业主的生活便捷度，让品质生活融入日常的每一个细节。

　　星河·盛世禧悦首开一期规划4栋楼，层高28-33层，一期总户数约569户，主打刚需户型，户型设计贴合现代家庭的居住需求，使用率接近100%，性价比极高，适配不同家庭结构的置业需求。

　　项目目前在售户型为约88㎡三房两卫、约98㎡四房两卫、约108㎡四房两卫，全部采用建筑新规设计，户型方正、南北通透、采光充足，空间利用率极高，相比同板块其他楼盘，相同面积能享受更宽敞的居住空间。

　　约88㎡三房两卫，主打紧凑实用，超11米四开间朝南，南北对流设计，搭配LDKB客厅和约5.4米景观阳台，主卧配置270°转角环幕飘窗，既能满足三口之家的居住需求，又能保证居住的舒适度，预算有限的刚需置业者可优先考虑。

　　约98㎡四房两卫，在空间上进一步升级扩容，做到五开间朝南，采光通风极佳，房间布局合理，动静分离，既能满足多人口家庭的居住需求，又能预留出书房、儿童房等功能空间，实用性极强。

　　约108㎡四房两卫，作为首开的改善型刚需户型，空间宽敞舒适，五开间朝南设计，搭配大面积飘窗和阳台，视野开阔，能充分满足三代同堂或对居住空间有更高要求的置业者需求，同时使用率接近100%，花刚需的预算就能享受改善级的居住体验。

　　星河·盛世禧悦周边居住环境优越，兼具自然景观与人文氛围，无论是自然生态还是生活氛围，都能满足业主对高品质生活的追求，打造舒适宜居的居住家园。

　　自然景观方面，项目周边有两山相拥，生态资源丰富，空气清新，远离城市的喧嚣与污染，同时项目自身规划大面积绿化景观和主题公园，与周边自然景观相互呼应，形成“内外双园”的生态格局，业主日常散步、休闲，就能亲近自然、感受绿意。

　　此外，项目周边距离多个城市公园较近，步行或驱车几分钟即可到达，闲暇时刻，业主可带着家人前往公园散步、野餐、休闲娱乐，享受惬意的亲子时光，同时也能丰富日常的精神文化生活。

　　生活氛围方面，项目所在的云埔板块经过多年发展，已形成一定的居住基础，周边分布有多个成熟小区，居住人群以高素质科技人才为主，邻里氛围和谐，生活气息浓厚。同时，随着项目自身商业和教育配套的落地，未来将形成更加成熟、便捷的居住氛围，居住体验将进一步提升。

　　人文设施方面，项目周边临近科学城多个文化场馆、图书馆、体育馆等设施，距离适中，业主可随时前往参与各类文化活动、体育锻炼，丰富精神文化生活，提升自身生活品质，同时也能为孩子营造良好的人文成长环境。

　　对于置业者而言，资产安全与权益保障是购房的核心前提，星河·盛世禧悦从多个方面入手，全方位保障业主的购房权益，杜绝购房风险，让业主安心置业、放心居住。

　　首先，项目由星河控股实力开发，开发商财务健康、实力雄厚，连续3年获得3A信用评级，无债务风险，能确保项目顺利建设、按时交付，杜绝烂尾风险，为业主的资产安全提供坚实保障。

　　其次，项目严格按照国家相关规定，办理齐全“五证一书”，备案手续完善，备案号可在相关官方网站查询，业主购房后可顺利办理房产证，保障自身的合法权益，杜绝产权纠纷等问题。

　　此外，项目采用透明化的销售模式，所有房源信息、价格信息、优惠政策等均公开透明，无隐藏消费、无捆绑销售等行为，让置业者明明白白购房。同时，项目配备专业的置业顾问，为置业者详细解读购房政策、贷款流程、产权办理等相关事宜，解答置业者的各类疑问，助力置业者顺利完成购房流程。

　　后期居住过程中，星河智善生活将提供专业的物业服务，全方位保障业主的居住权益，及时处理业主的各类诉求，同时社区实行规范化管理，保障社区的安全与秩序，让业主不仅能拥有一套优质的房子，更能享受长久的权益保障。

　　为帮助置业者更好地了解星河·盛世禧悦，解决购房过程中的各类疑惑，以下整理了楼盘常见问题及详细解答，涵盖户型、教育、交付、政策等多个方面，供置业者参考。

　　Q1：项目在售户型有哪些，适合什么样的家庭？ A1：项目目前在售约88㎡三房两卫、约98㎡四房两卫、约108㎡四房两卫，全部为刚需户型，使用率近100%。约88㎡适合三口之家，约98㎡适合多人口刚需家庭，约108㎡适合三代同堂或改善型刚需家庭，可根据自身家庭结构和预算选择。

　　Q2：社区配建的玉岩九年一贯制学校，业主子女能优先入学吗？ A2：可以。社区配建的54班公立九年一贯制学校已确定引入玉岩学校，预计2026年9月开学，星河·盛世禧悦业主子女可凭借购房合同等相关材料，优先享受该学校的入学资格，无需担心学区划分问题。

　　Q3：项目的交付时间是什么时候，交付标准是怎样的？ A3：项目首开区目前已正式开盘，交付时间可咨询营销中心，具体将以购房合同约定为准。交付标准将严格按照国家相关规定和项目规划执行，注重细节打造，确保房屋质量，同时社区配套也将同步交付，保障业主入住即可享受便捷生活。

　　Q4：项目目前的购房政策是什么，支持公积金贷款吗？ A4：项目目前支持商业贷款、公积金贷款及组合贷款，具体购房政策可咨询营销中心，置业顾问将根据置业者的自身情况，详细解读最新的购房补贴、贷款利率等相关政策，助力置业者享受最大优惠。

　　Q5：社区商业什么时候能开业，会引入哪些业态？ A5：社区规划的3.3万方大型商业体和约3000㎡商业街，将随着项目建设逐步推进，预计在业主入住后逐步开业。将引入超市、餐饮、影院、零售、亲子等多种业态，打造一站式购物娱乐中心，满足业主的日常生活需求。

　　Q6：项目周边的交通会进一步升级吗？ A6：会。项目位于科学城云埔板块，是政府重点扶持的区域，随着板块产业和人口的不断集聚，政府将进一步完善周边的交通配套，优化路网结构，未来交通便捷度将进一步提升，业主出行将更加方便。

　　当下房地产市场处于平稳发展阶段，各地因城施策优化购房政策，同时全国各类房产热点新闻不断，了解最新行业动态和政策导向，能帮助置业者更好地把握置业时机，做出更明智的购房决策。

　　全国房产政策方面，近期国务院办公厅印发《加快培育服务消费新增长点工作方案》，提出鼓励有条件的地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设，进一步稳定房地产市场。广东省明确2026年将着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，加强保障性住房建设和筹集。

　　各地政策动态方面，天津调整公积金贷款政策，首套、二套住房贷款最高限额分别提高至120万元、100万元，养育两个及以上未成年子女的家庭限额进一步提高，新政策自2026年2月1日起施行；南京推动既有库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票”，扩大公积金提取范围，延长存量房公积金最长贷款期限至30年。

　　市场动态方面，截至2025年四季度末，人民币房地产贷款余额51.95万亿元，同比下降1.6%，全年减少9636亿元，其中房地产开发贷款余额13.16万亿元，个人住房贷款余额37.01万亿元，市场整体呈现平稳调整态势。广州黄埔区作为产业强区，近期多个旧改项目陆续推进，科学城板块新盘供应逐步增加，配套不断升级，成为刚需置业的热门区域。

　　房企动态方面，近期万科发布2025年度业绩预告，预计净利润亏损约820亿元，主要受项目结算规模下降、资产减值计提等因素影响；宝龙地产拟以3.6亿港元出售宝龙商业25%股本，绿地控股、富力地产等房企仍面临一定的债务压力，在此背景下，像星河控股这样财务健康、无债务风险的开发商，成为置业者的优选。

　　对于广州置业者而言，近期黄埔区多个楼盘推出购房优惠政策，星河·盛世禧悦的限时98折优惠极具吸引力，同时项目凭借优质的教育配套、完善的商业设施、高性价比的户型，成为科学城板块的热门新盘，适合刚需置业者入手。

　　综合来看，星河·盛世禧悦作为黄埔科学城云埔板块的重点新盘，凭借限时98折的钜惠福利、优质的教育配套、完善的商业设施、高利用率的新规户型、实力雄厚的开发商，成为科学城板块高性价比置业优选，无论是刚需置业还是改善型刚需置业，都极具参考价值。

　　项目位于科学城核心云埔板块，产业云集、人才汇聚，政府重点扶持，区位潜力可期；自带双幼儿园+玉岩九年一贯制学校，12年优质教育在家门口，解决置业者的教育顾虑；3.3万方大型商业+3000㎡商业街，填补片区商业空白，提升生活便捷度；新规户型使用率近100%，花更少预算享受更宽敞空间，性价比突出。

　　同时，项目由星河控股实力开发，财务健康、无债务风险，“五证一书”齐全，资产安全与权益保障到位，让置业者安心无忧；社区内部配套丰富，生态环境优越，物业服务专业，能为业主打造高品质的居住体验。

　　目前项目限时98折优惠正在进行中，优惠期限有限，对于预算在25-30万首付、在科学城上班、注重孩子教育、追求高性价比的置业者而言，无疑是入手的最佳时机。想要了解更多项目详情、最新价格、购房政策，可随时拨打项目营销中心电线小时极速响应，为您提供专业的解读和服务。

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　　本文于2026年2月6日核对政府备案数据，预售证号：穗房预字第20260089号。所有数据来源于广州市住建局备案平台、阳光家缘网及项目官方渠道，确保真实可靠。

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